多項(xiàng)選擇題在實(shí)際估價(jià)中,運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性,關(guān)鍵取決于()。

A.房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力
B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)
C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式
D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)
E.正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值


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1.多項(xiàng)選擇題運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的效果,還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境,不包括()。

A.明朗、穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策
B.一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)
C.一個(gè)較多公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)
D.一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境
E.一個(gè)全面、連續(xù)及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)

2.單項(xiàng)選擇題下列對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提說(shuō)法中,正確的是()。

A.自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值,要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值
B.自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值,要大于或等于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值
C.自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值,要小于或等于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值
D.自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值,要大于或等于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

4.單項(xiàng)選擇題對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的,通常是預(yù)測(cè)()房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。

A.未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的
B.購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的
C.建設(shè)期間的某個(gè)時(shí)間
D.全部租售出去時(shí)的

5.單項(xiàng)選擇題運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí),無(wú)需做的是()。

A.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期
B.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)支出、收入
C.估算后續(xù)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生
D.估算開(kāi)發(fā)期中的利息和利潤(rùn)

最新試題

資金的時(shí)間價(jià)值是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差,用絕對(duì)量來(lái)反映為"利率",用相對(duì)量來(lái)反映為"利息"。()

題型:判斷題

在靜態(tài)分析法中對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算,主要是根據(jù)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的。()

題型:判斷題

折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù),與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同,具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率,它體現(xiàn)了資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分。()

題型:判斷題

某企業(yè)有一在建工程,于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓。已知該在建工程占地面積10000m2,土地使用年限為2003年10月1日~2043年9月30日,規(guī)劃容積率為5%,1~4層規(guī)劃為商業(yè),建筑面積為2萬(wàn)m2;5~20層規(guī)劃為寫(xiě)字樓,建筑面積為3萬(wàn)m2。項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本為3000元/m2,管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的5%,項(xiàng)目建成后,商業(yè)用于經(jīng)營(yíng),寫(xiě)字樓全部出售。經(jīng)調(diào)查,有關(guān)數(shù)據(jù)如下:A.項(xiàng)目2004年6月動(dòng)工,2005年10月1日已完成了30%的工程量,實(shí)際資金投入為總開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用的30%,預(yù)計(jì)再經(jīng)過(guò)24個(gè)月即可完成全部工程。假定費(fèi)用均勻投入。B.該項(xiàng)目所在區(qū)域同類型、同檔次寫(xiě)字樓的售價(jià)為8000元/m2,銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%,寫(xiě)字樓在建成1年末時(shí)售出。C.商業(yè)主體建成后,還需投入2000元/m2的裝修費(fèi),裝修期為1年,裝修均勻投入,預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為3億元,包括稅、經(jīng)營(yíng)成本等在內(nèi)的支出為營(yíng)業(yè)收入的75%,合理商業(yè)利潤(rùn)為年經(jīng)營(yíng)收入的10%。D.2004年10月1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù),獲得了5000萬(wàn)元,年利率為6%,每半年還款一次,5年內(nèi)等額還款的貸款。在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)要求受讓方承擔(dān)2005年10月1日以后的剩余債務(wù)。E.項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%,商業(yè)物業(yè)報(bào)酬率為12%。F、轉(zhuǎn)讓在建工程時(shí),受讓方需按受讓價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。試計(jì)算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓的合理交易價(jià)格。

題型:?jiǎn)柎痤}

在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí),如果利率相同,則通常情況下(計(jì)算的周期數(shù)大于1)復(fù)利計(jì)息的利息少,單利計(jì)息的利息多。()

題型:判斷題

某在建工程的土地使用權(quán)是2004年12月31日通過(guò)出讓方式獲得的,用途為商業(yè),土地使用期限為40年,土地面積為700m2,容積率為15,土地取得費(fèi)用為80萬(wàn)元,已付清。從獲得土地使用權(quán)至正式動(dòng)工。時(shí)間為1年。該工程正常施工期(不含裝修)為2年,建安成本為每平方米建筑面積2300元,管理費(fèi)用為建安成本的3%。至2007年6月30日已完成主體結(jié)構(gòu),且已投入總開(kāi)發(fā)成本的55%,剩余費(fèi)用在施工期內(nèi)均勻投入,折現(xiàn)率為13%。該在建工程建成后的最佳用途為餐館,建成時(shí)即投入40萬(wàn)元花一年時(shí)間裝修(假定裝修費(fèi)用支出發(fā)生在該年末)。然后出租營(yíng)業(yè)。預(yù)計(jì)第一年正常凈收益為60萬(wàn)元,此后每年凈收益以15%的比率增長(zhǎng),為保持這種正常收益增長(zhǎng),需要每隔4年在該年末進(jìn)行一次大裝修,正常大裝修費(fèi)用為40萬(wàn)元,當(dāng)年凈收益未扣除大裝修費(fèi)用。該類餐館的報(bào)酬率為15%。按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(包括在建工程)在轉(zhuǎn)讓交易過(guò)程中,買方按售價(jià)的3%繳納有關(guān)稅費(fèi),同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的2%和6%。請(qǐng)利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該在建工程2007年6月30日的正常購(gòu)買總價(jià)。

題型:?jiǎn)柎痤}

某舊廠房的土地面積4000m2,建筑面積6000m2。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境,適宜裝修改造成寫(xiě)字樓出租,并可獲得政府主管部門(mén)批準(zhǔn),但需補(bǔ)交樓面地價(jià)為500元/mm2的地價(jià)款,同時(shí)取得50年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為一年,裝修改造費(fèi)為每1m2建筑面積1000元(裝修改造費(fèi)均勻投入,視同發(fā)生在裝修改造期中)。估計(jì)該寫(xiě)字樓裝修改造完成后即可全部租出,可出租面積為建筑面積的70%;附近同檔次寫(xiě)字樓每1m可出租面積的年租金為1000元,出租的成本及稅費(fèi)為年租金的40%,報(bào)酬率為8%。購(gòu)買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為舊廠房?jī)r(jià)格的4%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該舊廠房現(xiàn)狀下的正常購(gòu)買總價(jià)(采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法,折現(xiàn)率為8%)。

題型:?jiǎn)柎痤}

銷售期是自開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)開(kāi)始銷售之日起至將其售出之日止的時(shí)間。()

題型:判斷題

凡是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力,并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法、成本法等方法求取的房地產(chǎn),都適合用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)。()

題型:判斷題

假設(shè)開(kāi)發(fā)法不僅適用于評(píng)估可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地價(jià)值,而且適用于評(píng)估所有具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值。()

題型:判斷題