某投資者以1600萬元購入一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第1～3年分別支付30%、40%和30%。店鋪第2年便可出租，預(yù)計當(dāng)年毛租金收入180萬元，經(jīng)營費(fèi)用50萬元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經(jīng)營水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經(jīng)營費(fèi)用年均下降3%。店鋪持有20年，期末轉(zhuǎn)售收入300萬元，試確定該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營費(fèi)用發(fā)生在年末）。

用公式A=Pi（1+i）n／［（1+i）n-1］來分析投資回收與投資回報，Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收，Pi/［（1+i）n-1］就是投資者的投資回報。（）

某開發(fā)商以6000萬元的價格獲得了一宗占地面積為5000m2的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為7，建造成本為4000元/m2（包括勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)），其他工程費(fèi)為建造成本的6%，開發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用為800萬元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、其他工程費(fèi)和開發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用之和的3.5%，市場推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的1%、2%和6%，預(yù)計建成后售價為10000元／m2。項目開發(fā)周期為3年，前期1年，建造期2年，地價于開始一次投入，土地管理費(fèi)在前期均勻投入，建造成本、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用和建設(shè)期管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為8%，按季度計息，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。試求該項目開發(fā)商的成本利潤率。

在房地產(chǎn)置業(yè)投資中，經(jīng)營前期的時間長短，與購入物業(yè)的初始裝修狀態(tài)等因素不相關(guān)。（）

動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價開發(fā)完成后用來出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（）

在房地產(chǎn)開發(fā)投資中當(dāng)預(yù)售商品房時，開發(fā)期與銷售期不會重疊。（）

房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，也要計算借款償還期。（）

企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次。（）

某開發(fā)商獲得某項目用地4200m2，規(guī)劃建設(shè)用地面積4000m2，總?cè)莘e率為6.5，地上建筑容積率為5．0。項目開發(fā)周期為2年，購買土地使用權(quán)后半年開始建設(shè)，工期為1.5年，購買土地使用權(quán)費(fèi)用為7200萬元，建造成本為4000元/m2（包括勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和開發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用），其他工程費(fèi)為建造成本的10%，管理費(fèi)用為土地成本、建造成本和其他工程費(fèi)的5%，貸款利率為12%，按季計息，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。項目可出租面積系數(shù)為0.85，預(yù)計建成后前兩年年租金為2100元／m2，以后逐年提高6%，運(yùn)營成本占租金收入的12%，空置率為10%，當(dāng)前房地產(chǎn)投資收益率為15%，土地使用權(quán)期限為50年，且土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期，建筑物為框架結(jié)構(gòu)，試求該項目成本利潤率（假設(shè)土地購置費(fèi)于期初一次性投入，土地管理費(fèi)在前期均勻投入，建造成本、其他工程費(fèi)和建設(shè)期管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入）。

對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金屬于流動資金，但其投資的大部分又是在形成建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開發(fā)商品，并通過項目建設(shè)過程中的預(yù)租售或建成后的租售活動，轉(zhuǎn)讓這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)以收回投資。（）