某開發(fā)商以6000萬元購置了一宗商住用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為4500m2，容積率為7.5，建筑密度為65％，建筑層數(shù)共20層，從-2～+3層建筑面積均相等。地下兩層中，-1層為車庫，有供出售95個(gè)車位；-2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房（不可出售）；地上3層裙房為用于出租的商業(yè)用房；地上4～18層為用于出售的標(biāo)準(zhǔn)層住宅。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)周期為3.5年（其中前期為12個(gè)月，建設(shè)周期為24個(gè)月，銷售周期為6個(gè)月）；平均建造成本為3500元／m2，專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用分別為建造成本的8％和5％；地價(jià)款在項(xiàng)目開發(fā)初期一次性投入。建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該項(xiàng)目建成后，住宅的市場售價(jià)為8000元／m2，商業(yè)用房年凈租金收入為2000元／m2，停車位售價(jià)為12萬元／個(gè)；銷售費(fèi)用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5％和6.0％。開發(fā)建設(shè)貸款利率為7.5％，同檔次商業(yè)用房的凈租金收益乘數(shù)（即物業(yè)資本價(jià)值與年凈租金收入之比）為5.5。試計(jì)算該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤率。

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值之和。（）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，也要計(jì)算借款償還期。（）

對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果只可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)。（）

基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。（）

某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為6000m2，用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實(shí)際情況提出以下方案：該項(xiàng)目1～3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年，賓館的總面積為5000m2，可用于經(jīng)營部分為4500m2，可建成100個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價(jià)格為330元／間一天。前三年的入住率均為70％，從第四年開始穩(wěn)定在85％，運(yùn)營費(fèi)用為經(jīng)營收入的42％，建成后即可開始經(jīng)營，計(jì)劃經(jīng)營20年，然后將賓館整體轉(zhuǎn)售，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)售凈收益為5000萬元。住宅部分的總建筑面積為13000m2，建成后全部出售，預(yù)計(jì)平均銷售價(jià)為6500元／m2，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5％，假設(shè)建成后即售完。該方案的總投資為8000萬元，其中60％來源于銀行貸款，其余為自有資金，貸款利率為8％，第一年投資額為總投資的20％，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45％，其中20％為自有資金，25％為銀行貸款；第三年投資額為總投資的35％，全部為銀行貸款，建設(shè)期只計(jì)息不還款，建成后一次還清本息，其中，還款額中的1500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，本貸款按年等額還款，其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計(jì)算（計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）該項(xiàng)目全投資目標(biāo)收益率為18％，自有資金目標(biāo)收益率為20％。（1）完成下列現(xiàn)金流量表；（2）求該方案的全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；（3）求方案自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。（12分）

企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個(gè)層次。（）

某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總占地面積為42000m2，規(guī)劃建設(shè)用地40000m2，總建筑面積297000m2。已知樓面地價(jià)為280元/m2，建造成本為964元／m2（包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和開發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用），其他工程費(fèi)為建造成本的8%，管理費(fèi)用為土地成本、建造成本及其他工程費(fèi)之和的6%，貸款利率為15%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為總銷售收入的3.5%、5.48%；項(xiàng)目的平均售價(jià)為3040元/m2，可銷售面積比例為95%；項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期為3年，購買土地使用權(quán)后即開工建設(shè)，地價(jià)款和土地管理費(fèi)在開發(fā)初期一次性投入，建造成本、其他工程費(fèi)、建設(shè)期管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，試求該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤率。

某購物中心開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬元（不包括貸款利息）。項(xiàng)目第1年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款；項(xiàng)目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0％，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0％，按年付息，到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70％，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10％。預(yù)計(jì)購物中心的出租率為95％，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運(yùn)營成本為毛租金收入的35％。開發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題：（1）若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20％，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元／平方米（精確到個(gè)位）？（2）在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13％，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少（精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）？

基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。（）