自用或空置的房地產(chǎn)凈收益如何測(cè)算？

某旅館有150間客房，平均每個(gè)客房每天收費(fèi)220元，年平均空房率為30%，平均每月運(yùn)營(yíng)費(fèi)用25萬(wàn)元，當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一間客房日房費(fèi)平均為210元，年平均空房率為20%，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用占每月總收入的30%，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%，試測(cè)算該旅館的價(jià)值。

報(bào)酬資本化法與直接資本化法之間，以及投資法與利潤(rùn)法之間的主要區(qū)別是什么？

由于在現(xiàn)實(shí)中不存在完全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資，所以一般選用同一時(shí)期相對(duì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率去代替無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，如選用同一時(shí)期的國(guó)債利率或銀行貸款利率去代替無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率。（）

市場(chǎng)提取法計(jì)算出的報(bào)酬率反映的是人們頭腦中過(guò)去而非未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指標(biāo)。（）

潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置（即100%出租）情況下，所能獲得的房地產(chǎn)的總收入。（）

抵押貸款剩余技術(shù)是已知抵押貸款金額情況下計(jì)算自有資金的剩余技術(shù)。（）

土地剩余技術(shù)對(duì)于檢驗(yàn)建筑物相對(duì)于土地是否規(guī)模過(guò)大或過(guò)小很有用處。（）

資本化率與報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但兩者有很大的區(qū)別。

收益法估價(jià)需要具備哪些條件？