問答題某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路,經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年,共有15幢多層住宅樓,總建筑面積為140000m2。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m2綠地,并征收一幢面積為9000m2的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進行有關(guān)補償和賠償,委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。請問:理論上政府補償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?

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5.問答題估價對象為一宗10000m2的七通一平用地,土地使用權(quán)出讓時間為2006年3月1日,土地使用權(quán)出讓年限為50年,容積率為5,根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),共18層:其中一~三層主要為商業(yè)用途,建筑面積9000m2(含獨立使用的車棚300m2),其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為1500元/m2。工程于2006年9月1日開工。預(yù)計2008年9月1日建成?,F(xiàn)需估價2006年9月1日的土地交易價格,有關(guān)資料如下:1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價的5.5%,買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費為售價的4%。2.建筑安裝工程費為1100元/m2,專業(yè)及管理費為建筑安裝工程費的8%。3.商業(yè)用房建成半年后可全部朋于出租,出租空置率及租金損失率共為10%,按建筑面積計,月租賃收入會穩(wěn)定在50元/m2,運營費用率為24%。4.商品住宅建成半年時可售出30%,平均價格為2700元/m2;建成一年時可售出60%,平均價格為2800元/m2;剩余的10%會在建成一年半售出,平均價格為2900元/m2,銷售代理費(銷售費用)為售價的3.5%。5.房地產(chǎn)報酬率為8%,折現(xiàn)率為12%,貸款年利率為6%,銷售利潤率為20%,估價測算如下(節(jié)選):采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。解:1.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值總建筑面積=10000×5=50000(m2()住宅總面積=50000-9000=41000(m2()(1)商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×(1-空置和租金損失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2()每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×(1-運營費用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m2()商鋪開發(fā)完成后的單價=410.40/8%×[1-11(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5=4118.45(元/m2()商鋪開發(fā)完成后的總價=4118.45×9000=3706.61(萬元)(2)住宅開發(fā)完成后的總價值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(萬元)(3)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值=3706.61+8204.06=11910.67(萬元)2.扣除項目(1)建安工程費=50000×1100/(1+12%)=4910.71(萬元)(2)專業(yè)及管理費用=4910.71×8%=392.86(萬元)(3)銷售費用和銷售稅費總額=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(萬元)(4)銷售利潤=11910.67×20%=2382.13(萬元)(5)設(shè)總地價為V,則買方購買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費=V×4%=0.04V3.總地價2006年9月1日的總地價:V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74(萬元)

最新試題

(改錯題)在一成片開發(fā)小區(qū)內(nèi),某副食商場被拆除,拆除時的狀況為:建筑面積420m2,磚混結(jié)構(gòu),用地性質(zhì)為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設(shè)施的配套水平,該商場與開發(fā)商議定,小區(qū)建成后,在償還商場原建筑面積的基礎(chǔ)上再給該商場增加建筑面積280m2。與原建筑面積相等部分按結(jié)構(gòu)差價結(jié)算,新增加的建筑面積部分按建造成本計算,地價按小區(qū)全部建筑面積平均分?jǐn)?,建造費用不計利息。以上價款由商場支付,產(chǎn)權(quán)歸商場所有。兩年后,小區(qū)建成,其建筑密度為60%,容積率為2.5,開發(fā)商按合同規(guī)定,交付給商場總建筑面積為700m2的鋼混結(jié)構(gòu)商業(yè)用房,并要求該商場據(jù)合同結(jié)算差價。據(jù)調(diào)查,該市同類磚混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本為每平方米建筑面積920元,與同類鋼混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本比率為1:1.4,該小區(qū)地價為每平方米土地面積1800元。該商場財務(wù)人員按下列方法計算應(yīng)付款項:1.結(jié)構(gòu)差價920×(1+1.4)×700-1545600(元)=154.56(萬元)2.新增建筑面積成本920×1.4×700-901600=90.16(萬元)3.補交地價款1800/60%×700=2100000=210(萬元)

題型:問答題

將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?,?yīng)通過()途徑。

題型:單項選擇題

估價人員應(yīng)根據(jù)()用途對該兩幢房屋進行估價。

題型:單項選擇題

上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為()年。

題型:單項選擇題

應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價()。

題型:單項選擇題

估價對象為一宗10000m2的七通一平用地,土地使用權(quán)出讓時間為2006年3月1日,土地使用權(quán)出讓年限為50年,容積率為5,根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),共18層:其中一~三層主要為商業(yè)用途,建筑面積9000m2(含獨立使用的車棚300m2),其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為1500元/m2。工程于2006年9月1日開工。預(yù)計2008年9月1日建成?,F(xiàn)需估價2006年9月1日的土地交易價格,有關(guān)資料如下:1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價的5.5%,買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費為售價的4%。2.建筑安裝工程費為1100元/m2,專業(yè)及管理費為建筑安裝工程費的8%。3.商業(yè)用房建成半年后可全部朋于出租,出租空置率及租金損失率共為10%,按建筑面積計,月租賃收入會穩(wěn)定在50元/m2,運營費用率為24%。4.商品住宅建成半年時可售出30%,平均價格為2700元/m2;建成一年時可售出60%,平均價格為2800元/m2;剩余的10%會在建成一年半售出,平均價格為2900元/m2,銷售代理費(銷售費用)為售價的3.5%。5.房地產(chǎn)報酬率為8%,折現(xiàn)率為12%,貸款年利率為6%,銷售利潤率為20%,估價測算如下(節(jié)選):采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。解:1.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值總建筑面積=10000×5=50000(m2()住宅總面積=50000-9000=41000(m2()(1)商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×(1-空置和租金損失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2()每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×(1-運營費用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m2()商鋪開發(fā)完成后的單價=410.40/8%×[1-11(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5=4118.45(元/m2()商鋪開發(fā)完成后的總價=4118.45×9000=3706.61(萬元)(2)住宅開發(fā)完成后的總價值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(萬元)(3)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值=3706.61+8204.06=11910.67(萬元)2.扣除項目(1)建安工程費=50000×1100/(1+12%)=4910.71(萬元)(2)專業(yè)及管理費用=4910.71×8%=392.86(萬元)(3)銷售費用和銷售稅費總額=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(萬元)(4)銷售利潤=11910.67×20%=2382.13(萬元)(5)設(shè)總地價為V,則買方購買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費=V×4%=0.04V3.總地價2006年9月1日的總地價:V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74(萬元)

題型:問答題

A、大江安裝工程公司承擔(dān)某高層住宅工程的水、電安裝任務(wù),工程所需主材由業(yè)主方供應(yīng)。因此,大江公司每月都向負(fù)責(zé)水、電專業(yè)質(zhì)監(jiān)的監(jiān)理工程師老王報送月度施工進度計劃和主材料申請計劃,并都由老王簽字或處理。B、施工過程中由于總包單位長城建筑公司未能按總分包合同約定及時向大江安裝公司提供施工作業(yè)面,以致水、電安裝工程停工半個月。于是大江公司又向監(jiān)理工程師老王提出順延安裝工程工期半個月停工損失賠償?shù)乃髻r要求。C、一次,由于業(yè)主方面因修改設(shè)計,因涉及到土建和水、電安裝工程,于是該項目監(jiān)理部經(jīng)總監(jiān)簽署分別向公司和大江公司下達了設(shè)計變更通知。之后,長城公司及大江公司均以非承包商原因為由向項目監(jiān)理部提出了順延工期和費用賠償?shù)乃髻r要求。D、竣工結(jié)算時,長城公司又提出費用索賠的要求,提交的憑證中部分有現(xiàn)場監(jiān)理人員的簽字,另外一些簽證無現(xiàn)場人員的簽字。問題:1、分別對上述A、B、C、D四項事件,指出每一項事件中所述的行為是否合理?為什么?2、從以上四項事件,你對該項目監(jiān)理工作的印象如何?有何評述意見?如需改進,有何改進意見?

題型:問答題

對某新建成的寫字樓進行估價,估價人員掌握了在估價時點時的相關(guān)資料(見下表),并用收益法評估該寫字樓的市場價值。估價測算如下(節(jié)選):1.年有效毛收入22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)2.年運營費用(1)年維修費用25000×2000×2%=1000000(元)(2)年管理費用年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50×12=692040(元)(3)年營業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274(元)(4)年運營費用小計年運營費用=1000000+692040+725274=2417314(元)3.年凈收益年凈收益=1.項-2.項=13068000-2417314=10650686(元)4.估價結(jié)果

題型:問答題

某監(jiān)理公司承擔(dān)一寫字樓的監(jiān)理任務(wù),合同中明確了投資監(jiān)理的有關(guān)任務(wù)內(nèi)容。問題:1、該樓的施工圖預(yù)算是采用單價法編制的,監(jiān)理工程師如何對其進行審查。2、合同規(guī)定,承發(fā)包雙方進行工程款結(jié)算前,由監(jiān)理工程師對承包方完成的工程量進行計量,以此作為結(jié)算的依據(jù)。為此,承包方要按照協(xié)議條款約定的時間向監(jiān)理工程師提交已完工程的報告,在這種情況下,監(jiān)理師如何進行工程計量?承包方在監(jiān)理師計量過程中如何做?

題型:問答題

李某有一處房產(chǎn),其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積300m2,用途為住宅,土地為出讓使用權(quán),土地使用期限至2060年9月30日。李某于2009年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營,于2009年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要,張某于2010年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該房地產(chǎn)的抵押價值,估價結(jié)果為2300元/m2。請問:1.張某認(rèn)為該估價結(jié)果偏低,你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性?2.2011年7月該房屋被列入征收范圍,國有土地上房屋征收決定公告頒發(fā)日為2011年7月30日,乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)受征收人委托進行國有土地上房屋征收估價,估價結(jié)果為2800元/m2。張某認(rèn)為該估價結(jié)果偏低,因2011年4月征收的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性?

題型:問答題