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問答題哪些房地產(chǎn)適用收益法估價？

參考答案： 收益法適用的估價對象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用...

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1.問答題報酬資本化法與直接資本化法之間，以及投資法與利潤法之間的主要區(qū)別是什么？

參考答案：報酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，然后...

2.問答題已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m²。若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于多少元／m²。某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計該項目建成后的建筑面積為17500m²，年凈收益為350萬元。目前該項目己建設(shè)2年，估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為多少萬元。

參考答案：476985萬元

3.問答題某商鋪建筑面積為500m²，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m²；運營費用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為多少萬元。

參考答案：

521萬元

4.問答題已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補償為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為多少。

參考答案：累加法的一個基本公式為：
報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補償＋管理負(fù)擔(dān)補償＋缺乏流動性補償－投資帶來的優(yōu)惠率<...

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5.問答題某旅館有150間客房，平均每個客房每天收費220元，年平均空房率為30%，平均每月運營費用25萬元，當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一間客房日房費平均為210元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費用占每月總收入的30%，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%，試測算該旅館的價值。

參考答案：6438.60萬元

6.問答題某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元／m²，又知該寫字樓可出租面積為10000m²，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將產(chǎn)生多少萬元的貶值。

參考答案：567.39萬元

7.問答題6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m²，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m²建筑面積歸甲方，2000m²建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。

參考答案：

8.判斷題抵押貸款剩余技術(shù)是已知抵押貸款金額情況下計算自有資金的剩余技術(shù)。（）

參考答案：錯

9.判斷題抵押貸款剩余技術(shù)對測算抵押房地產(chǎn)的自有資金權(quán)益價值特別有用。（）

參考答案：錯

10.判斷題土地剩余技術(shù)對于檢驗建筑物相對于土地是否規(guī)模過大或過小很有用處。（）

參考答案：錯

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