房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析章節(jié)練習(xí)(2019.05.13)

對(duì)某新建成的寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料（見(jiàn)下表），并用收益法評(píng)估該寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)值。

估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）：
1．年有效毛收入
22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）
2．年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
（1）年維修費(fèi)用
25000×2000×2%=1000000（元）
（2）年管理費(fèi)用
年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50×12=692040（元）
（3）年?duì)I業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274（元）
（4）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用小計(jì)
年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=1000000+692040+725274=2417314（元）
3．年凈收益
年凈收益=1．項(xiàng)-2．項(xiàng)=13068000-2417314=10650686（元）
4．估價(jià)結(jié)果

某鎮(zhèn)房屋征收評(píng)估報(bào)告
封面（略）
致估價(jià)委托方函
甲縣房屋征收辦公室：
受貴辦的委托，我所派出以注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師××為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的評(píng)估工作組，遵循為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋價(jià)值的估價(jià)目的，對(duì)位于甲縣乙鎮(zhèn)丙、丁、戊三條街征收區(qū)域A、B段范圍內(nèi)的被征收房屋及該征收區(qū)域內(nèi)扣除國(guó)家收益后的出讓住宅用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2011年11月10日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。本次評(píng)估房屋共××戶(hù)（含公建房屋），被征收房屋總建筑面積44040.543m²?！斗课菡魇諞Q定公告》（甲縣建拆字［××］第××號(hào)）。本次評(píng)估被征收房屋所占宗地總面積30608.09m²。詳見(jiàn)估價(jià)結(jié)果一覽表。

北京某花園別墅拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估報(bào)告
（封面、目錄、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件略）
致委托方函
××指揮部、××中心：
受貴單位的委托，公司對(duì)北京第29屆奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館區(qū)拆遷范圍內(nèi)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)××東路8號(hào)院內(nèi)的××花園別墅××號(hào)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)結(jié)果如下：
一、估價(jià)對(duì)象：估價(jià)對(duì)象為坐落于北京市朝陽(yáng)區(qū)××東路8號(hào)院內(nèi)的××花園別墅××號(hào)的房地產(chǎn)，東至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至××花園別墅××號(hào)。
依據(jù)《房屋所有權(quán)證》（市朝全字第××號(hào)）、《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》（京房地出讓[合]字（××）第××號(hào)）、《北京市房屋土地登記事務(wù)中心確認(rèn)的北京市宗地登記表》、《北京市房屋登記表》及北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供的資料，估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人為××公司，用途為住宅，混合結(jié)構(gòu)，建成年份為1993年，建筑面積