房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法章節(jié)練習(xí)(2019.06.04)

某企業(yè)有一在建工程，于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓。已知該在建工程占地面積10000m²，土地使用年限為2003年10月1日～2043年9月30日，規(guī)劃容積率為5%，1～4層規(guī)劃為商業(yè)，建筑面積為2萬m²；5~20層規(guī)劃為寫字樓，建筑面積為3萬m²。項(xiàng)目總開發(fā)成本為3000元/m²，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%，項(xiàng)目建成后，商業(yè)用于經(jīng)營，寫字樓全部出售。經(jīng)調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：
A．項(xiàng)目2004年6月動工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，實(shí)際資金投入為總開發(fā)成本及管理費(fèi)用的30%，預(yù)計(jì)再經(jīng)過24個月即可完成全部工程。假定費(fèi)用均勻投入。
B．該項(xiàng)目所在區(qū)域同類型、同檔次寫字樓的售價(jià)為8000元/m²，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，寫字樓在建成1年末時售出。
C．商業(yè)主體建成后，還需投入2000元／m²的裝修費(fèi)，裝修期為1年，裝修均勻投入，預(yù)計(jì)年經(jīng)營收入為3億元，包括稅、經(jīng)營成本等在內(nèi)的支出為營業(yè)收入的75%，合理商業(yè)利潤為年經(jīng)營收入的10%。
D．2004年10月1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù)，獲得了5000萬元，年利率為6%，每半年還款一次，5年內(nèi)等額還款的貸款。在建工程轉(zhuǎn)讓時要求受讓方承擔(dān)2005年10月1日以后的剩余債務(wù)。
E．項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%，商業(yè)物業(yè)報(bào)酬率為12%。
F、轉(zhuǎn)讓在建工程時，受讓方需按受讓價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。
試計(jì)算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓的合理交易價(jià)格。