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房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法章節(jié)練習(xí)(2020.04.25)

來源：考試資料網(wǎng)

1 在出讓土地使用權(quán)上建造的普通商品住宅，土地使用權(quán)出讓年限為70年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，計算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為（）。

2.判斷題除了銷售費用、銷售稅費以外，對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數(shù)額；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測他們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測。（）

參考答案：錯

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3.判斷題價格實質(zhì)上是在市場經(jīng)濟(jì)（或商品經(jīng)濟(jì)）這種特定的經(jīng)濟(jì)制度下對有用且稀缺的物品的一種分配方式。（）

參考答案：對

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4 根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的方式的不同，收益法可分為（）。

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5.判斷題成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費既包括由買方繳納的契稅等稅費，也包括由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。（）

參考答案：錯

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6.判斷題單純的土地或單純的建筑物也稱作房地產(chǎn)。（）

參考答案：對

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7.判斷題以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)深度，可以簡化以后各宗土地價格的計算。如果不以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)深度，由此制作的臨街深度價格修正率表，將使以后多數(shù)土地價格的計算都要用深度價格修正率進(jìn)行修正。這不僅會增加計算的工作量，而且會使所求得的路線價失去代表性。（）

參考答案：對

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8 估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，其主要作用在于（）。

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9 某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元。

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10.問答題某旅館需要估價，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該旅館營業(yè)平均每月花費14萬元;當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%，試選用所給資料估算該旅館的價值。

參考答案：(1)年有效毛收入=300×45×365×(1-20%)=394.20(萬元)
(2)年運營費用=394.2×...

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