某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù),估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料,該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得,2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤,并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況,為此,在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/㎡。
請問:
(1)估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?
(2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?
您可能感興趣的試卷
你可能感興趣的試題
某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡,于2000年9月1日開工,2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓,用途為商業(yè),土地使用年限為40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款,委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價。
假設(shè)在2005年9月1日,業(yè)主委托某估價機構(gòu)重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值,若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是()。
A.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押,500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)
B.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人,500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔保
C.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分,不屬于抵押范圍,若對抵押物拍賣,原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)
D.該500萬元可再次抵押
某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡,于2000年9月1日開工,2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓,用途為商業(yè),土地使用年限為40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款,委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價。
采用收益法估價時,下述觀點不正確的是()。
A.收益年限應(yīng)按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算
B.估價時點應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日
C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額
D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料
某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡,于2000年9月1日開工,2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓,用途為商業(yè),土地使用年限為40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款,委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價。
采用成本法估價,計算該建筑物折舊時,確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(yīng)()。
A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建筑物耐用年限計算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
D.按建筑物已使用年限計算
最新試題
應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價()。
某監(jiān)理公司承擔一寫字樓的監(jiān)理任務(wù),合同中明確了投資監(jiān)理的有關(guān)任務(wù)內(nèi)容。問題:1、該樓的施工圖預(yù)算是采用單價法編制的,監(jiān)理工程師如何對其進行審查。2、合同規(guī)定,承發(fā)包雙方進行工程款結(jié)算前,由監(jiān)理工程師對承包方完成的工程量進行計量,以此作為結(jié)算的依據(jù)。為此,承包方要按照協(xié)議條款約定的時間向監(jiān)理工程師提交已完工程的報告,在這種情況下,監(jiān)理師如何進行工程計量?承包方在監(jiān)理師計量過程中如何做?
甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營,租期5年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進行國有土地上房屋征收評估,酒樓業(yè)主不配合征收工作,不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)房屋征收部門提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。請問:1.針對該類國有土地上房屋征收評估,在估價程序上應(yīng)注意哪些環(huán)節(jié)?2.裝修補償費用應(yīng)如何確定?3.對已存在的租賃關(guān)系,估價時應(yīng)如何處理?
(改錯題)在一成片開發(fā)小區(qū)內(nèi),某副食商場被拆除,拆除時的狀況為:建筑面積420m2,磚混結(jié)構(gòu),用地性質(zhì)為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設(shè)施的配套水平,該商場與開發(fā)商議定,小區(qū)建成后,在償還商場原建筑面積的基礎(chǔ)上再給該商場增加建筑面積280m2。與原建筑面積相等部分按結(jié)構(gòu)差價結(jié)算,新增加的建筑面積部分按建造成本計算,地價按小區(qū)全部建筑面積平均分攤,建造費用不計利息。以上價款由商場支付,產(chǎn)權(quán)歸商場所有。兩年后,小區(qū)建成,其建筑密度為60%,容積率為2.5,開發(fā)商按合同規(guī)定,交付給商場總建筑面積為700m2的鋼混結(jié)構(gòu)商業(yè)用房,并要求該商場據(jù)合同結(jié)算差價。據(jù)調(diào)查,該市同類磚混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本為每平方米建筑面積920元,與同類鋼混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本比率為1:1.4,該小區(qū)地價為每平方米土地面積1800元。該商場財務(wù)人員按下列方法計算應(yīng)付款項:1.結(jié)構(gòu)差價920×(1+1.4)×700-1545600(元)=154.56(萬元)2.新增建筑面積成本920×1.4×700-901600=90.16(萬元)3.補交地價款1800/60%×700=2100000=210(萬元)
上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為()年。
該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押,則其為抵押目的評估的價值應(yīng)為()。
在價格指數(shù)編制中,需要選擇某個時期作為基期,如果以某個固定的時期作為基期的話,則為()。
將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛?,?yīng)通過下列()途徑。
估價人員應(yīng)根據(jù)()用途對該兩幢房屋進行估價。
某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房,于2003年建成并投入使用,現(xiàn)對2層進行估價,2層套型設(shè)計較為合理,朝向為南,工程質(zhì)量優(yōu),目前保養(yǎng)維護較好,有專業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理,其外墻貼有白色條形磚,客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料,頂棚木條飾頂,有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分攤的國有土地使用權(quán)歸乙方所有?,F(xiàn)已被司法機關(guān)扣押。問題:1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什么?2、寫出估價技術(shù)路線。