某市博達(dá)實(shí)業(yè)有限公司（下稱博達(dá)）欲向該市某信托投資銀行（下稱投資銀行）借款450萬(wàn)元，根據(jù)投資銀行的要求博達(dá)以其新購(gòu)買的華銀大廈第三層共1200平米（當(dāng)時(shí)估價(jià)350萬(wàn)元）作抵押，投資銀行認(rèn)為抵押財(cái)產(chǎn)不夠，要求博達(dá)提供其他的抵押，否則不能借款。博達(dá)遂請(qǐng)求三豐商貿(mào)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱三豐）以其新購(gòu)買的—塊土地作為抵押，同時(shí)請(qǐng)個(gè)體戶丁某以其一輛奔馳牌轎車（當(dāng)時(shí)作價(jià)100萬(wàn)元）作抵押。上述抵押分別由投資銀行與各個(gè)抵押人之間訂立了合同，且已辦理了登記。在博達(dá)與投資銀行的借款合同中，特別注明以上述三項(xiàng)財(cái)產(chǎn)作抵押。在三豐與投資銀行訂立的抵押合同中，第1條雖規(guī)定三豐以其一塊位于該市開發(fā)區(qū)的面積約200畝、作價(jià)800萬(wàn)元的土地作抵押，但根據(jù)三豐的一再要求，在合同第5條規(guī)定：“乙方（三豐）僅以100萬(wàn)的土地使用權(quán)作抵押。”在投資銀行與丁某訂立抵押合同以后，投資銀行發(fā)現(xiàn)該轎車已經(jīng)為他人設(shè)置了抵押，但不清楚該抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。至借款合同到期以后，博達(dá)不能清償債務(wù)。投資銀行因?qū)⒉┻_(dá)的房產(chǎn)拍賣以后僅獲得300萬(wàn)元，遂要求拍賣三豐的200畝土地，以清償剩余的200萬(wàn)元的債務(wù)（本金450萬(wàn)元和利息50萬(wàn)元，減去300萬(wàn)元），遭到三豐拒絕，投資銀行遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求三豐承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。
問：債權(quán)人應(yīng)當(dāng)如何行使擔(dān)保權(quán)？
