某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為6000m2，用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實(shí)際情況提出以下方案：該項(xiàng)目1～3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年，賓館的總面積為5000m2，可用于經(jīng)營(yíng)部分為4500m2，可建成100個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價(jià)格為330元／間一天。前三年的入住率均為70％，從第四年開(kāi)始穩(wěn)定在85％，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的42％，建成后即可開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，計(jì)劃經(jīng)營(yíng)20年，然后將賓館整體轉(zhuǎn)售，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)售凈收益為5000萬(wàn)元。住宅部分的總建筑面積為13000m2，建成后全部出售，預(yù)計(jì)平均銷售價(jià)為6500元／m2，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5％，假設(shè)建成后即售完。該方案的總投資為8000萬(wàn)元，其中60％來(lái)源于銀行貸款，其余為自有資金，貸款利率為8％，第一年投資額為總投資的20％，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45％，其中20％為自有資金，25％為銀行貸款；第三年投資額為總投資的35％，全部為銀行貸款，建設(shè)期只計(jì)息不還款，建成后一次還清本息，其中，還款額中的1500萬(wàn)元來(lái)自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，本貸款按年等額還款，其余還款額來(lái)自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計(jì)算（計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）該項(xiàng)目全投資目標(biāo)收益率為18％，自有資金目標(biāo)收益率為20％。（1）完成下列現(xiàn)金流量表；（2）求該方案的全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；（3）求方案自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。（12分）

內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。（）

動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完成后用來(lái)出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。（）

對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果只可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)。（）

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中當(dāng)預(yù)售商品房時(shí)，開(kāi)發(fā)期與銷售期不會(huì)重疊。（）

在房地產(chǎn)置業(yè)投資中，經(jīng)營(yíng)前期的時(shí)間長(zhǎng)短，與購(gòu)入物業(yè)的初始裝修狀態(tài)等因素不相關(guān)。（）

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在編制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，要體現(xiàn)出資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等指標(biāo)。（）

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值之和。（）

某投資者以1600萬(wàn)元購(gòu)入一層商業(yè)店鋪用于出租，購(gòu)樓款分期支付，第1～3年分別支付30%、40%和30%。店鋪第2年便可出租，預(yù)計(jì)當(dāng)年毛租金收入180萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經(jīng)營(yíng)水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用年均下降3%。店鋪持有20年，期末轉(zhuǎn)售收入300萬(wàn)元，試確定該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用發(fā)生在年末）。

一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的速動(dòng)比率是99.9%，則其流動(dòng)比率一定在100%～200%之間。（）