動態(tài)投資回收期是指以項(xiàng)目凈現(xiàn)值抵償全部投資所需的時間。（）

某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總占地面積為42000m2，規(guī)劃建設(shè)用地40000m2，總建筑面積297000m2。已知樓面地價為280元/m2，建造成本為964元／m2（包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和開發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用），其他工程費(fèi)為建造成本的8%，管理費(fèi)用為土地成本、建造成本及其他工程費(fèi)之和的6%，貸款利率為15%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為總銷售收入的3.5%、5.48%；項(xiàng)目的平均售價為3040元/m2，可銷售面積比例為95%；項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期為3年，購買土地使用權(quán)后即開工建設(shè)，地價款和土地管理費(fèi)在開發(fā)初期一次性投入，建造成本、其他工程費(fèi)、建設(shè)期管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，試求該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤率。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于或者等于銀行貸款利率。（）

動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價開發(fā)完成后用來出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。（）

對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金屬于流動資金，但其投資的大部分又是在形成建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開發(fā)商品，并通過項(xiàng)目建設(shè)過程中的預(yù)租售或建成后的租售活動，轉(zhuǎn)讓這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)以收回投資。（）

在房地產(chǎn)開發(fā)投資中當(dāng)預(yù)售商品房時，開發(fā)期與銷售期不會重疊。（）

某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為6000m2，用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實(shí)際情況提出以下方案：該項(xiàng)目1～3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年，賓館的總面積為5000m2，可用于經(jīng)營部分為4500m2，可建成100個標(biāo)準(zhǔn)間，當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價格為330元／間一天。前三年的入住率均為70％，從第四年開始穩(wěn)定在85％，運(yùn)營費(fèi)用為經(jīng)營收入的42％，建成后即可開始經(jīng)營，計(jì)劃經(jīng)營20年，然后將賓館整體轉(zhuǎn)售，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)售凈收益為5000萬元。住宅部分的總建筑面積為13000m2，建成后全部出售，預(yù)計(jì)平均銷售價為6500元／m2，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5％，假設(shè)建成后即售完。該方案的總投資為8000萬元，其中60％來源于銀行貸款，其余為自有資金，貸款利率為8％，第一年投資額為總投資的20％，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45％，其中20％為自有資金，25％為銀行貸款；第三年投資額為總投資的35％，全部為銀行貸款，建設(shè)期只計(jì)息不還款，建成后一次還清本息，其中，還款額中的1500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，本貸款按年等額還款，其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計(jì)算（計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）該項(xiàng)目全投資目標(biāo)收益率為18％，自有資金目標(biāo)收益率為20％。（1）完成下列現(xiàn)金流量表；（2）求該方案的全投資財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率；（3）求方案自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值。（12分）

成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，等于年成本利潤率。（）

在房地產(chǎn)置業(yè)投資中，經(jīng)營前期的時間長短，與購入物業(yè)的初始裝修狀態(tài)等因素不相關(guān)。（）

財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值之和。（）