工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)凈收益如何測算？

6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。

某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元／m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將產(chǎn)生多少萬元的貶值。

報酬率與投資風險正相關(guān)，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。（）

什么是報酬率？其實質(zhì)是什么？

抵押貸款剩余技術(shù)對測算抵押房地產(chǎn)的自有資金權(quán)益價值特別有用。（）

毛租金乘數(shù)法一般適用于估價對象資料不充分或精度要求不高的估價。（）

報酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報酬率，因為具有同等風險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相近的。（）

為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進行投資決策，應(yīng)用收益法對擬開發(fā)的項目進行投資價值評估時，應(yīng)采用與該項目風險程度相對應(yīng)的社會一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標準。（）

什么是運營費用？它與會計上的成本費用有何不同？